Impuestos al vender una casa

Impuestos al vender: Lo básico

Cuando vendes una casa en México, hay 2 impuestos principales:

1. ISR (Impuesto Sobre la Renta) - Federal
2. Impuesto local (algunos estados) - Estatal

Buena noticia: Si es tu casa habitación, probablemente estás exento.

ISR (Impuesto Sobre la Renta)

¿Qué es?

Definición: Impuesto federal sobre la ganancia que obtienes al vender.

Quién lo cobra: SAT (Servicio de Administración Tributaria)

Cuándo aplica: Solo si vendes con GANANCIA (precio venta > precio compra + mejoras)

Cómo se calcula

Fórmula:

Ganancia = Precio de venta - Costo de adquisición - Mejoras - Gastos de venta

ISR = Ganancia × Tasa (0-35%)

Ejemplo:

Precio de venta: $2,500,000
- Precio de compra: $1,800,000
- Mejoras documentadas: $200,000
- Gastos de venta: $250,000
= Ganancia: $250,000

ISR (20%): $50,000

Tasas de ISR

Personas físicas:

• Tasa progresiva: 0-35%
• Depende del monto de ganancia
• Se suma a tus otros ingresos del año

Tabla simplificada:

Ganancia anual	Tasa
$0-$125,000	1.92%
$125,001-$250,000	6.40%
$250,001-$500,000	10.88%
$500,001-$1,000,000	16%
$1,000,001-$3,000,000	21.36%
$3,000,001+	30-35%

Importante: Estas son tasas aproximadas. El cálculo real es más complejo.

EXENCIÓN de ISR (Casa Habitación)

¿Qué es?

Beneficio fiscal: NO pagas ISR si vendes tu casa habitación y cumples requisitos.

Base legal: Artículo 93, fracción XIX, Ley del ISR

Requisitos para exención

1. Debe ser tu casa habitación

• Vives ahí
• Es tu domicilio fiscal
• No la rentas
• No la usas para negocio

2. Límite de valor

• Máximo: 700,000 UDIS
• Equivalente: ~$5,500,000 MXN (2026)
• Se actualiza anualmente

3. Tiempo de residencia

• Mínimo: 2 años viviendo ahí
• Antes de la venta

4. Frecuencia

• Solo 1 venta exenta cada 3 años
• Si vendes otra antes de 3 años, pagas ISR

5. Única casa

• Solo puedes tener 1 casa habitación
• Si tienes 2+ propiedades, solo 1 califica

Cómo comprobar que es casa habitación

Documentos:

• Comprobantes de domicilio (2+ años)
• Declaraciones fiscales con ese domicilio
• Recibos de servicios
• Credencial de elector con esa dirección
• Constancia de residencia del municipio

Importante: Guarda TODO desde que compras.

Qué pasa si excedes el límite

Ejemplo:

• Vendes en: $6,000,000
• Límite exento: $5,500,000
• Excedente: $500,000

Opciones:

Opción A: Pagar ISR solo sobre excedente

Ganancia total: $1,200,000
Exento: $1,200,000 (porque precio <$5.5M)
ISR: $0

Opción B: Si precio >$5.5M

Precio venta: $6,000,000
Límite exento: $5,500,000
Excedente: $500,000

Ganancia sobre excedente: Proporcional
ISR: Solo sobre esa parte

Consulta contador para cálculo exacto.

Deducciones permitidas

1. Costo de adquisición

Qué incluye:

• Precio de compra original
• Gastos notariales de compra
• Impuestos de compra (ISAI)
• Avalúo
• Comisiones pagadas al comprar

Importante: Actualiza por inflación (factor de actualización).

2. Mejoras a la propiedad

Qué califica:

• Construcción de cuartos
• Remodelación mayor
• Ampliación
• Instalaciones nuevas
• Impermeabilización

NO califica:

• Mantenimiento normal
• Pintura
• Reparaciones menores
• Decoración

Importante: DEBES tener facturas con RFC.

3. Gastos de venta

Qué incluye:

• Comisión inmobiliaria
• Gastos notariales de venta
• Avalúo de venta
• Anuncios
• Reparaciones pre-venta

Importante: Facturas con RFC obligatorias.

Ejemplo completo de deducciones

Venta:

Precio de venta: $2,500,000

Menos deducciones:
- Precio compra (actualizado): $2,100,000
- Mejoras (con factura): $150,000
- Gastos de venta: $200,000
Total deducciones: $2,450,000

Ganancia gravable: $50,000
ISR (10%): $5,000

Sin deducciones:

Precio de venta: $2,500,000
- Precio compra: $1,800,000
Ganancia: $700,000
ISR (20%): $140,000

Ahorro por deducir correctamente: $135,000

Proceso de declaración

Cuándo declarar

Plazo:

• Dentro del mes siguiente a la venta
• Ejemplo: Vendes 15 de marzo → Declaras antes del 15 de abril

Importante: NO esperes a declaración anual.

Cómo declarar

Paso 1: Reúne documentos

• Escritura de compra
• Escritura de venta
• Facturas de mejoras
• Comprobantes de gastos
• Comprobantes de domicilio (si exento)

Paso 2: Calcula ganancia

• Precio venta - Costo actualizado - Mejoras - Gastos
• O usa calculadora del SAT

Paso 3: Llena declaración

• Portal del SAT
• Declaración complementaria
• Anexo de enajenación de bienes

Paso 4: Paga ISR (si aplica)

• Línea de captura
• Banco o portal SAT
• Antes de fin de mes

Paso 5: Guarda acuse

• Comprobante de declaración
• Comprobante de pago
• Por 5 años

Documentos necesarios

Del SAT:

• RFC
• e.firma (antes FIEL)
• Contraseña del SAT

De la venta:

• Escritura de venta (copia certificada)
• Avalúo actualizado
• Comprobante de pago recibido

De la compra:

• Escritura de compra original
• Comprobantes de gastos de compra

De mejoras:

• Facturas con RFC
• Comprobantes de pago
• Fotos de antes/después (recomendado)

Si exento:

• Comprobantes de domicilio 2+ años
• Declaraciones fiscales
• Credencial de elector

Retención del notario

Qué es

Definición: El notario retiene 20% del precio de venta y lo entrega al SAT.

Cuándo aplica:

• Si NO presentas constancia de exención
• O si NO es casa habitación

Ejemplo:

Precio venta: $2,000,000
Retención 20%: $400,000

Recibes: $1,600,000
SAT recibe: $400,000

Cómo evitar retención

Opción 1: Constancia de exención

• Tramita ante SAT antes de venta
• Presenta al notario
• No retiene

Opción 2: Declaración previa

• Declaras antes de firma
• Pagas ISR correspondiente
• Notario no retiene

Opción 3: Recupera después

• Notario retiene
• Declaras después
• SAT te devuelve excedente (si aplica)
• Proceso: 40 días

Recomendación: Tramita constancia de exención ANTES de vender.

Impuestos estatales/municipales

Impuesto sobre traslado de dominio

Qué es: Impuesto local por cambio de propietario.

Quién lo paga: Típicamente el COMPRADOR (no tú)

Cuánto:

• 2-4% del valor catastral
• Varía por estado

Importante: Verifica quién paga según tu estado.

Otros impuestos locales

Algunos estados cobran:

• Impuesto sobre adquisición (comprador)
• Derechos de registro (comprador)
• Impuesto predial al corriente (vendedor)

Importante: Debes tener predial al corriente para vender.

Casos especiales

Venta con pérdida

Qué pasa:

• Vendes por menos de lo que pagaste
• NO pagas ISR
• Pero SÍ debes declarar

Ejemplo:

Compraste: $2,000,000
Vendes: $1,800,000
Pérdida: $200,000
ISR: $0

Importante: Declara de todos modos para evitar problemas.

Venta de herencia

Reglas especiales:

• Exención si es casa habitación del heredero
• Costo de adquisición = valor al heredar
• Declaración más compleja

Recomendación: Consulta contador especializado.

Venta de terreno

Diferencias:

• NO aplica exención de casa habitación
• Siempre pagas ISR sobre ganancia
• Tasa puede ser mayor

Venta de departamento en condominio

Igual que casa:

• Aplica exención si es habitación
• Mismos requisitos
• Mismas deducciones

Multas y sanciones

Por NO declarar

Multa:

• 50-75% del impuesto omitido
• Más recargos (1.5% mensual)
• Más actualización por inflación

Ejemplo:

ISR que debías: $100,000
Multa 50%: $50,000
Recargos 12 meses: $18,000
Total a pagar: $168,000

Por declarar incorrectamente

Multa:

• 20-40% de diferencia
• Si es error no intencional: menor
• Si es fraude: mayor + posible cárcel

Por NO tener comprobantes

Consecuencia:

• SAT rechaza deducciones
• Pagas ISR sobre ganancia total
• Mucho más caro

Ejemplo:

Con comprobantes: ISR $20,000
Sin comprobantes: ISR $150,000
Diferencia: $130,000

Cómo prepararte DESDE que compras

1. Guarda TODO

Documentos a guardar:

• Escritura original
• Comprobantes de gastos de compra
• Facturas de mejoras (con RFC)
• Comprobantes de domicilio
• Recibos de predial
• Estados de cuenta hipoteca

Dónde:

• Folder físico
• Respaldo digital
• Cloud backup

Por cuánto tiempo: Hasta 5 años después de vender

2. Documenta mejoras

Cómo:

• Pide factura con RFC
• Toma fotos antes/después
• Guarda permisos de construcción
• Comprobantes de pago

Por qué:

• Reduces ISR al vender
• Ahorro de $50,000-$200,000

3. Mantén domicilio actualizado

Cómo:

• Comprobantes de servicios
• Credencial de elector
• Declaraciones fiscales
• Constancias de residencia

Por qué:

• Compruebas que es casa habitación
• Calificas para exención

4. Consulta contador ANTES de vender

Cuándo:

• 6 meses antes de vender
• Planea estrategia fiscal
• Tramita constancia de exención

Por qué:

• Evitas sorpresas
• Maximizas deducciones
• Reduces ISR legal mente

Checklist fiscal al vender

• Sé si califico para exención de casa habitación
• Tengo comprobantes de domicilio 2+ años
• Tengo facturas de mejoras con RFC
• Calculé ganancia gravable
• Sé cuánto pagaré de ISR (si aplica)
• Tengo todos los documentos necesarios
• Consulté con contador
• Tramité constancia de exención (si aplica)
• Sé cuándo y cómo declarar
• Tengo dinero para pagar ISR (si aplica)

Errores comunes

❌ Error 1: No declarar la venta

Consecuencia:

• Multa 50-75% del ISR
• Recargos
• Problemas con SAT

❌ Error 2: Creer que “casa habitación” = automáticamente exento

Realidad:

• Debes cumplir TODOS los requisitos
• Debes comprobarlo
• Debes declarar (aunque sea exento)

❌ Error 3: No guardar comprobantes de mejoras

Consecuencia:

• No puedes deducir
• Pagas ISR sobre ganancia inflada
• Pérdida de $50,000-$200,000

❌ Error 4: Dejar que notario retenga sin necesidad

Consecuencia:

• Pierdes liquidez 40+ días
• Proceso de devolución lento
• Posibles errores

❌ Error 5: No consultar contador

Consecuencia:

• Pagas más ISR del necesario
• Pierdes deducciones
• Errores en declaración

Conclusión honesta

Los impuestos al vender pueden ser $0 (si exento) o $50,000-$500,000 (si no). La diferencia está en prepararte correctamente.

Reglas de oro:

1. Guarda TODO desde que compras - Comprobantes, facturas, documentos
2. Documenta mejoras con facturas RFC - Ahorras $50,000-$200,000
3. Mantén domicilio actualizado - Compruebas casa habitación
4. Consulta contador 6 meses antes - Planea estrategia fiscal
5. Declara SIEMPRE - Aunque estés exento

Exención de casa habitación: Ahorro de $50,000-$500,000 No declarar: Multa de $50,000-$300,000

Prepararte correctamente puede ahorrarte cientos de miles de pesos.

Siguiente paso: Empieza a guardar TODOS los documentos desde HOY. Cuando vendas (aunque sea en 10 años), te lo agradecerás.