Impuestos anuales que debes pagar como dueño

Los impuestos que ahora pagas tú

Cuando rentabas: El dueño pagaba todos los impuestos.

Ahora que eres dueño: TÚ pagas todos los impuestos. Y son más de los que crees.

IMPUESTO 1: Predial (el más importante)

¿Qué es el predial?

Definición: Impuesto municipal por ser dueño de un inmueble.

Quién lo cobra: Tu municipio o alcaldía.

Para qué se usa:

• Servicios públicos (alumbrado, limpia, seguridad)
• Mantenimiento de calles
• Parques y áreas verdes
• Infraestructura municipal

Cuánto pagas

Depende de:

1. Valor catastral de tu propiedad
2. Ubicación (municipio/colonia)
3. Tipo de propiedad (casa, departamento, terreno)
4. Superficie

Fórmula general: Predial = Valor catastral × Tasa municipal

Tasas típicas por estado:

Estado	Tasa	Predial casa $2M
CDMX	0.2-0.4%	$4,000-$8,000
Jalisco	0.15-0.3%	$3,000-$6,000
Nuevo León	0.2-0.35%	$4,000-$7,000
Querétaro	0.18-0.32%	$3,600-$6,400
Estado de México	0.25-0.45%	$5,000-$9,000

Promedio nacional: $3,000-$15,000 anuales

Cuándo se paga

Fechas típicas:

Enero-Febrero:

• Pago anual completo
• Descuentos por pronto pago (10-20%)

Bimestral/Trimestral:

• Algunos municipios permiten parcialidades
• Sin descuento

Importante: Cada municipio tiene fechas diferentes. Verifica el tuyo.

Descuentos por pago anticipado

Enero:

• Descuento: 15-20%
• Ejemplo: Predial $6,000 → Pagas $4,800

Febrero:

• Descuento: 10-15%
• Ejemplo: Predial $6,000 → Pagas $5,100

Marzo:

• Descuento: 5-10%
• Ejemplo: Predial $6,000 → Pagas $5,400

Abril en adelante:

• Sin descuento
• Pagas $6,000 completos

Después de fecha límite:

• Recargos: 2-5% mensual
• Multas adicionales

Estrategia: Paga en enero para máximo descuento.

Dónde pagar

Opciones:

1. En línea (más común)

   • Portal del municipio
   • Pago con tarjeta/transferencia
   • Recibo inmediato

2. Oficinas municipales

   • Tesorería municipal
   • Efectivo, tarjeta o cheque
   • Horario: 8am-3pm

3. Bancos autorizados

   • Ventanilla
   • Cajeros automáticos
   • Horario bancario

4. Tiendas de conveniencia

   • OXXO, 7-Eleven (algunos municipios)
   • Efectivo
   • Comisión pequeña

Qué pasa si no pagas

Año 1:

• Recargos: 2-5% mensual
• Multas: $500-$2,000

Año 2:

• Recargos acumulados: 24-60%
• Multas mayores: $2,000-$5,000

Año 3+:

• Embargo de propiedad
• Remate público
• Pérdida de la casa

🚨 NO pagar predial puede costarte la casa.

Cómo calcular tu predial

Paso 1: Encuentra tu valor catastral

• Está en tu escritura
• O consulta en catastro municipal
• Generalmente es 60-80% del valor comercial

Paso 2: Consulta tasa de tu municipio

• Portal del municipio
• Llama a tesorería

Paso 3: Calcula

Valor catastral: $1,600,000
× Tasa municipal: 0.3%
= Predial anual: $4,800

Paso 4: Aplica descuento si pagas en enero

Predial: $4,800
- Descuento 15%: $720
= Pagas: $4,080

IMPUESTO 2: Agua (bimestral)

¿Qué es?

Definición: Pago por servicio de agua potable y drenaje.

Quién lo cobra: Organismo municipal de agua (SAPAC, SIAPA, SACMEX, etc.)

Cuánto pagas

Depende de:

• Consumo (metros cúbicos)
• Tipo de tarifa (doméstica, comercial)
• Ubicación

Tarifas típicas:

Consumo bajo (0-30 m³):

• $100-$300 bimestral

Consumo medio (30-60 m³):

• $300-$600 bimestral

Consumo alto (60+ m³):

• $600-$1,200 bimestral

Promedio: $200-$800 bimestral Anual: $1,200-$4,800

Cuándo se paga

Bimestral:

• Cada 2 meses
• Fechas varían por zona

Importante: Paga a tiempo para evitar corte de servicio.

Qué pasa si no pagas

1-2 meses:

• Recargos: 2-3% mensual
• Avisos de corte

3+ meses:

• Corte de servicio
• Reconexión: $500-$2,000
• Multas adicionales

IMPUESTO 3: Alumbrado público

¿Qué es?

Definición: Pago por mantenimiento de alumbrado en calles.

Quién lo cobra: Municipio (generalmente incluido en predial o en recibo de luz)

Cuánto pagas

Si está en predial:

• Ya incluido, no pagas extra

Si está en recibo de luz:

• $20-$100 mensual
• Aparece como “DAP” (Derecho de Alumbrado Público)

Anual: $240-$1,200

IMPUESTO 4: Recolección de basura

¿Qué es?

Definición: Pago por servicio de recolección de residuos.

Quién lo cobra: Municipio

Cuánto pagas

Opciones:

Incluido en predial:

• Algunos municipios lo incluyen
• No pagas extra

Pago separado:

• $300-$1,500 anuales
• Depende del municipio

Propina a recolectores (opcional pero esperada):

• $50-$200 mensuales
• $600-$2,400 anuales

IMPUESTO 5: Tenencia (si aplica)

¿Qué es?

Definición: Impuesto estatal por tener vehículo.

Importante: Aunque es de tu auto, lo mencionamos porque afecta tu presupuesto como propietario.

Cuánto:

• $500-$5,000 anuales
• Depende de valor y antigüedad del auto

Resumen de impuestos anuales

Casa de $2,000,000 (ejemplo)

Impuesto	Frecuencia	Monto anual
Predial	Anual	$4,000-$8,000
Agua	Bimestral	$1,200-$4,800
Alumbrado	Mensual/Anual	$240-$1,200
Basura	Anual	$300-$1,500
TOTAL		$5,740-$15,500

Promedio mensual: $480-$1,300

Más tenencia de auto: $500-$5,000 adicionales

Cómo presupuestar impuestos

Estrategia 1: Ahorro mensual

Cálculo:

Impuestos anuales: $10,000
÷ 12 meses
= Ahorra $835/mes

Cómo:

• Abre cuenta de ahorro separada
• Deposita $835 cada mes
• En enero, tienes $10,000 listos

Estrategia 2: Pago con aguinaldo

Cómo:

• Usa aguinaldo de diciembre
• Paga predial en enero
• Aprovecha descuento máximo

Estrategia 3: Parcialidades

Cómo:

• Algunos municipios permiten pagar bimestral/trimestral
• Sin descuento, pero más manejable
• Evita recargos

Beneficios fiscales para propietarios

1. Deducción de intereses hipotecarios

Quién califica:

• Personas físicas con crédito hipotecario
• Casa para habitación (no inversión)
• Crédito de institución financiera

Cuánto:

• Intereses reales pagados en el año
• Límite: $750,000 de crédito

Cómo:

• Banco te da constancia anual
• Incluyes en declaración anual
• Reduces impuestos a pagar

Ahorro típico: $5,000-$20,000 anuales

2. Exención de ISR en venta de casa habitación

Beneficio:

• No pagas ISR si vendes tu casa habitación
• Límite: $700,000 UDIS (~$5.5M en 2026)
• Solo 1 vez cada 3 años

Requisitos:

• Viviste ahí al menos 2 años
• Es tu única casa
• No la usaste para negocio

3. Descuentos especiales

Adultos mayores (60+):

• Descuento en predial: 25-50%
• Varía por municipio

Personas con discapacidad:

• Descuento en predial: 25-50%
• Requiere certificado

Jubilados/pensionados:

• Descuento en predial: 10-25%
• Algunos municipios

Errores comunes con impuestos

❌ Error 1: No pagar predial a tiempo

Consecuencia:

• Pierdes descuento de 15-20%
• Pagas $1,000-$2,000 más

❌ Error 2: No presupuestar impuestos

Consecuencia:

• Enero llega y no tienes dinero
• Pagas con tarjeta al 50% anual
• Estrés financiero

❌ Error 3: Ignorar avisos de pago

Consecuencia:

• Recargos acumulados
• Multas
• Posible embargo

❌ Error 4: No aprovechar descuentos

Consecuencia:

• Pagas 15-20% más de lo necesario
• $800-$1,500 desperdiciados

❌ Error 5: No guardar comprobantes

Consecuencia:

• No puedes comprobar pago
• Problemas al vender
• Multas por “no pago”

Checklist de impuestos del propietario

• Sé cuánto pago de predial anual
• Sé cuándo vence el predial (enero-febrero típicamente)
• Tengo cuenta de ahorro para impuestos
• Ahorro mensualmente para predial
• Conozco descuentos de mi municipio
• Tengo usuario/contraseña para pago en línea
• Guardo comprobantes de pago
• Pago agua a tiempo (evito corte)
• Aprovecho deducción de intereses hipotecarios
• Verifico si califico para descuentos especiales

Calendario fiscal del propietario

Enero:

• 🔴 Pago de predial (descuento máximo)
• Recibo constancia de intereses del banco

Febrero:

• 🟡 Último mes con descuento en predial
• Pago de agua (bimestre 1)

Marzo:

• Predial sin descuento

Abril:

• Pago de agua (bimestre 2)
• Declaración anual (si deduces intereses)

Junio:

• Pago de agua (bimestre 3)

Agosto:

• Pago de agua (bimestre 4)

Octubre:

• Pago de agua (bimestre 5)

Diciembre:

• Pago de agua (bimestre 6)
• Planea pago de predial con aguinaldo

Recursos útiles

Portales de pago en línea:

CDMX:

• cdmx.gob.mx/tesoreria

Jalisco:

• recaudacion.jalisco.gob.mx

Nuevo León:

• nl.gob.mx/servicios/pagar-el-impuesto-predial

Querétaro:

• queretaro.gob.mx/predial

Busca: “[tu municipio] pago predial en línea”

Apps útiles:

• App de tu municipio (si existe)
• Banca móvil (algunos permiten pago directo)
• Recordatorios de calendario

Conclusión honesta

Los impuestos como propietario NO son opcionales. Son obligatorios y pueden costarte la casa si no pagas.

Reglas de oro:

1. Presupuesta $500-$1,300/mes para impuestos
2. Paga predial en enero (descuento 15-20%)
3. Ahorra mensualmente para evitar sorpresas
4. Guarda TODOS los comprobantes por 5+ años
5. Aprovecha deducciones fiscales (intereses hipotecarios)

No pagar predial = Riesgo de perder tu casa.

Pagar a tiempo = Ahorras $1,000-$2,000 anuales en descuentos.

Siguiente paso: Calcula tus impuestos anuales y crea plan de ahorro mensual.